在2019博鳌房地产论坛上

  1,截至8月8日,54家A股上市房企发布了2019年半年度业绩数据,房企之间业绩分化明显。 多数大型房企增长良好,布局一二线城市的房企盈利能力凸显。 不少中小型房企受现金流及资金压力等因素影响,业绩下滑幅度较大。 部分房企报告期拿地积极,经营活动产生的现金流量净额大幅下滑。 值得注意的是,一些房企完成半年报业绩冲刺后,7月份销售额环比明显下滑。 业内人士称,下半年以来,房地产融资环境收缩,而需求侧调控不放松,楼市出现过热的几率较小。

  2,过去数十年来,内地房地产、商业市场涌入一批港资房企。 谨慎、保守的步调下,港资曾显示出一定的抗风险能力。 但时移势迁,随着商业地产模式不断创新、互联网新生态发展,港资房企也逐渐跌出舒适圈。 2019年上半年,太古地产归母净利润同比减少58%至89.73亿港元; 主要撇除投资物业估值变动后,股东应占基本溢利增加123.87亿港元,由去年同期62.19亿港元增至186.06亿港元。 焦虑自去年便已出现。 该年太古地产收入147.19亿港元,同比下降21%,; 营业溢利293.65亿港元,同比下降16%; 股东应占综合溢利286.66亿港元,同比下降16%。 太古地产的商业物业以自持为主,但重资产运营需要强大的现金流实力。 由此,通过出售非核心物业回笼资金,用以核心物业的获取、建设与修缮,是太古地产在商业项目上的主要运作方式。 在此之下,其上半年基本溢利同比增199%至186.06亿港元,主要反映出售两座位于太古城的办公楼及香港其他投资物业的权益的溢利; 经常性基本溢利为40.49亿港元,去年同期则为37.32亿港元。

  3,7月是房地产信托的分水岭,因为监管持续发力,集合信托产品发行市场“骤冷”。 机构数据显示,7月房地产集合信托融资584.25亿,环比降近两成,靠信托资金拿地的中型房企受影响较大7月房地产类信托高歌猛进的态势戛然而止。 用益集合信托市场月度数据显示,7月房地产类信托募集规模环比减少近两成。 在很多业内人士看来,这或将结束2018年以来的房地产信托的火爆行情。 以往,国内的房企普遍把信托公司当成银行的替代或者“影子银行”,通过信托公司发行信托计划来募集资金。 随着土地市场的火热,房地产信托也不断升温。 7月初,银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示。 靠信托资金拿地的中型房企受此影响较大。 房地产信托也从7月开始“转凉”。

  4,“100城土地成交总价累计同比已经从今年3月的-11.9%上升到6月的17.1%,而成交面积增速则仍为负值,这可能就是引起新一轮调控的重要原因。 ”8月8日,在2019博鳌房地产论坛上,京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光指出。 今年第一季度,新增贷款和新增社会融资总量均创历史新高,“可能就是因为有了这样一个季度的政策放松之后,我们看到土地价格狂涨。 ”沈建光表示,“在这一背景下,房企违规融资拿地等乱象有抬头之势,金融风险不容忽视。 ”因此,今年4月开始,银保监会、国家发改委等发布各种政策,对银行贷款、信托、发债等均全面收紧。 “从过去的形势看,政策大幅收紧的情况下,土地价格一定会回落。 ”

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